Il existe plusieurs formes de viager dont le viager occupé et le viager libre.
Les deux répondent à des besoins différents, et bien comprendre leurs différences est essentiel avant de vendre ou d’acheter.
1. Le viager occupé : la formule la plus courante
Dans ce type de viager, le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation (DUH) sur son bien.
Il reste chez lui, exactement comme avant la vente.
✔ Avantages pour le vendeur
- Il garde son logement.
- Il perçoit un bouquet + une rente mensuelle.
- Il sécurise sa retraite sans déménager.
- Il perçoit une rente jusqu’à la fin de sa vie.
✔ Avantages pour l’acheteur
- Prix d’achat décoté.
- Aucun locataire à gérer.
- Investissement patrimonial intéressant.
- Paiement étalé dans le temps via la rente sans besoin de contracter un crédit bancaire.
✘ Inconvénient r
L’acheteur n’aura le bien qu’à la libération (départ ou décès du vendeur).
2. Le viager libre : liberté immédiate pour l’acheteur
Ici, le vendeur quitte le logement au moment de la vente.
L’acheteur peut immédiatement :
- habiter le bien,
- le louer,
- le rénover,
- en faire sa résidence principale ou locative.
✔ Avantages pour le vendeur
- Bouquet et rente plus élevés.
- Il n’a pas à gérer un déménagement tardif : il quitte tout de suite le logement.
✔ Avantages pour l’acheteur
- Jouissance immédiate du logement.
- Revenus locatifs possibles dès le premier mois.
- Valorisation potentielle du bien par des travaux.
✘ Inconvénients
- Coût initial souvent plus élevé.
- Moins de décote que le viager occupé.
3. Comment choisir entre les deux ?
Pour le vendeur :
- Je veux rester chez moi → Viager occupé
- Je veux déménager rapidement → Viager libre
- J’ai besoin d’un gros capital immédiat → Viager libre privilégié
Pour l’acheteur :
- Je veux un placement patrimonial à long terme → Viager occupé
- Je veux habiter ou louer tout de suite → Viager libre
- Je veux un prix réduit → Viager occupé
4. Quel est le plus rentable ?
- En moyenne : le viager occupé est plus rentable car la décote liée à l’occupation est forte.
- Le viager libre est plus dynamique si le bien est destiné à la location.
Conclusion
Les deux formules ont leurs propres atouts.
Le viager occupé est idéal pour les vendeurs souhaitant rester chez eux et pour les investisseurs patients.
Le viager libre, lui, offre une liberté d’usage immédiate, avec un potentiel locatif rapide.
Le choix dépend donc du projet de vie du vendeur et de la stratégie patrimoniale de l’acheteur.